Investissement en SCPI : les frais à prévoir
Publié le 21 mars 2024
Les frais liés aux SCPI : une réglementation claire
En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire immobilier (en partie !) de bureaux ou de commerces, d’entrepôts logistiques ou d’établissements de services. Comme l’ensemble des propriétaires, vous percevez votre part de loyers sous forme de dividendes. Ensemble, vous en supportez les frais et charges pécuniaires pour la plupart déduites des versements de dividendes.
Ces charges sont liées à l’achat et à la vente des biens, à leur commercialisation et à la gestion locative, à l’entretien et aux impôts et taxes diverses.
Le règlement général de l’AMF précise le fonctionnement. Il fait par ailleurs l’objet d’une communication précise, avec la documentation fournie par la SCPI (et notamment la note d’information).
Les frais de souscription (ou frais d’entrée)
La SCPI est un placement financier (presque) comme les autres : la société de gestion qui propose l’investissement intégrera au prix de souscription 5 à 12 % de frais, calculés sur le prix de la part. Ils couvrent toutes les charges de la SCPI liées à l’acquisition d’un nouveau bien (frais de collecte, recherche du bien, honoraires de notaire, rémunération des partenaires, etc.). Dans le cadre des SCPI de rendement, ce travail extrêmement stratégique est largement justifié, par le temps et l’expertise qu’elle demande.
Et les SCPI sans frais ?
Aujourd’hui, quelques nouvelles sociétés de gestion allègent voire abandonnent les frais d’entrée. Le prix de vente est alors identique au prix d’achat. Pour comprendre, rappelez-vous que c’est à la revente que les frais de souscription sont liquidés, d’où l’intérêt de conserver ces parts au moins 10 ans. Les frais de souscription sont alors amortis par les revalorisations des parts ou des actifs.
A contrario, les SCPI sans frais (sans commission de souscription) réduisent le temps nécessaire à la valorisation. Plus besoin d’attendre pour revendre.
Prenons un exemple :
Géraldine a investi 600 € dans des parts de SCPI «sans frais» en janvier 2024. Elle peut donc les revendre au même prix de 600 € (hors dévaluation ou revalorisation) dès janvier 2029. Mais si elle souhaite les revendre avant cette date, des frais de retrait seront appliqués. Les sociétés de gestion, sans frais de souscription, appliquent une « commission de retrait » de 5% pour toute sortie avant 5 ans. Avec des parts de SCPI traditionnelles (avec frais d’entrée), elle se verra prélever de 10 % (moyenne) à la revente, et récupérera 540 €.
Toutefois, la plupart de ces SCPI présentent des frais par ailleurs plus élevés. Elles retiennent notamment plus des frais de gestion, sans que ça entache leurs taux de distribution, toujours parmi les plus élevés.
Les critères essentiels pour bien choisir vos SCPI :
Les frais de gestion : le prix de la tranquillité
Quand vous investissez en SCPI, vous achetez une partie d’un bien immobilier mis en location.
Vous confiez la gestion à un tiers qui gérera l’intégralité du foncier :
- Travaux ;
- Entretien ;
- Rénovation.
et de l’activité locative :
- Commercialisation ;
- Recherche de locataires ;
- Gestion des contrats ;
- Gestion des charges ;
- Perception des loyers et redistribution.
Pour cette activité, la société de gestion se rémunère en percevant 8 à 10 % des loyers perçus tous les ans. Le montant est annoncé dès l’entrée dans la SCPI. Pour faire une comparaison, c’est l’équivalent des frais d’agence quand vous confiez un appartement en location à une agence immobilière qui paierait en plus toutes vos charges de propriétaires (taxe foncière, copropriété, travaux).
Ils sont déduits des revenus que vous percevez chaque mois ou chaque trimestre selon le fonctionnement.
Sont aussi prélevés directement sur les loyers les charges de suivi et de pilotage des travaux, les frais de cession et d’acquisition, couvrant les mouvements d’actifs. Chaque SCPI prend la liberté d’acheter et de vendre des immeubles à tout moment pour optimiser son patrimoine.
Les documents d’information précisent un rendement «net de frais de gestion», les revenus sont annoncés déduction faite de ces fameux frais.
SCPI et impôts : le point complet
L’investissement en SCPI est taxé comme tous les produits immobiliers.
Impôts sur les revenus locatifs
Si vous êtes assujettis à l’impôt sur le revenu, vos loyers sont considérés comme des revenus fonciers et doivent être déclarés comme tels. Les montants à indiquer sur votre déclaration vous sont communiqués chaque année par la société de gestion. Le calcul de l’impôt tient compte de la tranche marginale d’imposition et compte aussi les prélèvements sociaux.
Impôts sur les plus-values à la cession de parts
Vous en serez exonérés après 22 ans de détention. Sinon, vous êtes soumis à la taxation sur les plus-values. Il est dû pour toute cession avant 22 ans de propriété.
Éventuellement l’impôt sur la fortune immobilière
En fonction de votre situation, des parts de SCPI peuvent aussi entrer dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Pour résumer
Dans un investissement en parts de SCPI, les frais à prévoir sont de deux types :
- Les charges inhérentes à l’investissement immobilier (honoraires du promoteur, prélèvements d’enregistrement), d’une part ;
- Les commissions dues à l’administrateur des biens en location pour son travail, d’autre part.
À noter que ces frais de gestion, dans le cadre d’une SCPI, couvrent aussi tous les avantages de votre placement : mutualisation des risques, gestion professionnelle du patrimoine, accès à l’immobilier professionnel, stratégie d’achat, etc.
Cette commission est calculée sur la base des loyers. La société a donc autant intérêt que vous à optimiser vos revenus.
Ces frais équivalent à peu près à ceux d’un achat en direct avec une gestion locative déléguée en agence. L’essentiel reste que, même après paiement de ces frais, le rendement reste excellent !
Besoin de conseil pour bien choisir vos SCPI ?
Nous restons à votre disposition pour toute question.
Il est important de souligner que l’investissement dans les SCPI n’est pas exempte de risques de perte. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. L’investissement en SCPI demeure un investissement à envisager sur le long-terme (9 ans étant la durée de placement recommandée).
Eric