Comment investir en Pinel ? Les réponses à toutes vos questions
Publié le 9 novembre 2022
La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif. Investir en Pinel permet de se constituer un solide patrimoine grâce à l’immobilier. En bonus, vous réduisez vos impôts tout en complétant vos revenus. À plus long terme, c’est une piste à envisager sérieusement pour préparer votre retraite. Afin de réussir votre investissement en loi Pinel, on vous détaille les points clés du dispositif.
Comprendre le dispositif avant d’investir en Pinel
Le dispositif Pinel est pensé pour encourager la construction de logements dans des zones où l’offre est insuffisante. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts s’il s’engage à louer le logement. La durée initiale de location est fixée à 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans. L’avantage fiscal est alors de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat du bien.
Ce pourcentage se définit en fonction de deux plafonds :
– 300.000 euros
– 5.500 € / m²
Vous pouvez donc déduire jusqu’à 63.000 € en 12 ans, dans la limite du plafonnement des niches fiscales, soit 10.000 € par an. Plusieurs conditions, concernant le logement et le locataire, sont à respecter pour bénéficier du dispositif.
Quels logements sont concernés par le Pinel ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôts, l’acquisition doit concerner un des biens suivants :
Logement neuf
Logement en l’état futur d’achèvement
Logement que vous faites construire
Logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation, ces derniers devant représenter au moins 25% du coût total de l’opération
Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation
Local transformé en logement d’habitation
Le dispositif prendra fin au 31 décembre 2021. Vous avez donc jusqu’à cette date pour acquérir un bien éligible et/ou déposer le permis de construire. De plus, à compter du 1er janvier 2021, le dispositif sera réservé aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.
Quelles villes sont éligibles au Pinel ?
Seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif. Le plus simple pour savoir si une commune est concernée est d’utiliser ce simulateur.
En Bretagne, depuis le 1er juillet 2020, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans une zone spécifique définie par le préfet de région. De même pour les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Quelles autres conditions devez-vous respecter pour bénéficier du dispositif ?
Le logement doit respecter les conditions suivantes :
Performance énergétique
RT 2012 pour les logements neufs ou à construire (VEFA, par exemple)
Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 pour les logements existants nécessitant des travaux
La mise en location
Elle doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement du logement.
Le régime fiscal de la location et résidence principale
Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé. Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Conclusion
Comme nous l’avons vu par ailleurs, il n’existe pas de placement immobilier meilleur qu’un autre, mais un (ou plusieurs) adapté(s) à votre situation personnelle.
C’est pourquoi, avant d’investir en Pinel, il est primordial d’étudier votre projet en profondeur. Cela permettra de définir avec exactitude votre situation fiscale, votre patrimoine, le financement que vous pouvez mobiliser, etc.
La partie financement devra d’ailleurs être étudiée avec grand soin afin d’intégrer différents scénarios de revente du logement. Par exemple, en tenant compte des éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé.
N’oubliez pas non plus que l’investissement locatif repose essentiellement sur la qualité de l’emplacement et la demande locative. Le dispositif Pinel n’échappe pas à cette règle d’airain. Aussi, avant de vous précipiter sur la défiscalisation, étudiez bien l’opération. C’est le seul moyen de rentabiliser votre investissement immobilier.
Attention également au différentiel de prix avec l’ancien dans le même secteur. Erreur à éviter : surpayer le bien neuf. À la revente, outre la moins-value latente, vous prenez le risque de voir s’envoler tout espoir de rentabilité.
Parce que tout investissement, immobilier ou autre, demande un minimum de réflexion et d’analyse, les experts Yoonest peuvent vous accompagner et vous conseiller si vous le désirez.
Hamid Benamara