Comment rentabiliser son investissement immobilier en 11 points

Comment rentabiliser son investissement immobilier ? Afin de pouvoir répondre précisément à cette question, établir une stratégie d’investissement viable est une étape obligatoire.

Clarifier son projet, c’est définir une stratégie en fonction de ses contraintes patrimoniales, fiscales, civiles, etc. À vous de déterminer votre profil d’investisseur (débutant, confirmé ou professionnel) et la manière dont vous souhaitez investir. Si vous n’avez pas d’objectifs, comment les atteindre ?

Quelle que soit la nature de votre investissement immobilier (physique ou SCPI), la qualité de l’emplacement est primordiale. La demande locative doit être soutenue.

Dans cette optique, l’environnement du bien joue un rôle capital : services, dynamisme économique, démographie, délinquance… Les nuisances font fuir le locataire et affectent votre rentabilité.

Ce n’est pas parce que vous louez que vous devez être moins regardant sur la qualité du logement. Si le locataire ne se sent pas bien chez lui (chez vous), il fera ses valises à la première occasion.

Quant à la typologie du logement, évitez, par exemple, d’investir dans un studio s’il se situe dans une zone familiale.

Soyez curieux, apprenez et formez-vous afin de gagner en efficacité. La connaissance vous donnera un avantage compétitif certain sur le marché. Enfin, au fil de vos investissements, montez une équipe de professionnels aguerris sur laquelle vous pourrez compter.

La rentabilité d’un projet se joue à l’achat. Pour connaître la cote immobilière, utilisez un site comme MeilleursAgents. Il détaille les prix de l’immobilier résidentiel par commune, par quartier et par rue.

Il regroupe également l’historique des transactions des 5 dernières années en utilisant la base DVF (demandes de valeurs foncières) produite par la Direction Générale des Finances Publiques. Vous disposez ainsi des prix transactionnels réels qui n’ont peut-être rien à voir avec ceux affichés dans les annonces. L’avantage ? Vous connaîtrez votre marge de manœuvre avec exactitude.

Vous devez être en mesure de vendre rapidement en cas d’impératif professionnel ou personnel.

Dans cette optique, évitez les biens qui ne sont pas susceptibles de plaire au plus grand nombre. Vous risqueriez de ne pas trouver preneur en cas de besoin.

Pour savoir comment rentabiliser son investissement immobilier, il faut connaitre les grands indicateurs de performances.

On peut les classer en 3 groupes :

Le rendement brut, le rendement net et le rendement net net.
Il s’agit des rapports entre vos revenus locatifs et vos frais d’acquisition, hors charges et avec charges et, enfin, en tenant compte de votre imposition et de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI). Concernant les charges déductibles pour du locatif résidentiel, voici la liste complète.

Le cashflow.
Il détermine votre effort d’épargne mensuel en comptabilisant les flux financiers. L’idéal est de tendre vers l’autofinancement, mais il ne faut pas exclure un cashflow négatif dans l’optique d’une rentabilité patrimoniale (plus-value à la revente du bien).

Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) et la VAN (Valeur Actuelle Nette).
De nombreux logiciels permettent de les calculer sans maux de tête. Pour simplifier, le TRI s’apparente au TAEG en matière de crédit immobilier. Il donne, tous frais compris et sur la durée totale de l’investissement, la rentabilité. La VAN en précise la lecture. Ces deux indicateurs permettent de comparer plusieurs investissements entre eux et d’en déduire le plus rentable : un livret d’épargne, une assurance-vie, un logement PINEL, une SCPI, etc.

Cette dernière partie est assez complexe, mais ces données sont incontournables. Si les deux premiers groupes sont relativement connus et maîtrisés, c’est grâce aux indicateurs du troisième groupe qu’on peut comprendre comment rentabiliser son investissement immobilier. Aucun investisseur avisé ne fera l’impasse sur la VAN et le TRI.

La défiscalisation n’est jamais la priorité des priorités. Il faut plutôt la voir comme la cerise sur le gâteau.

C’est en travaillant votre projet que vous déterminerez la fiscalité la plus intéressante pour vous : location nue ou meublée (LMNP ou LMP), location longue ou courte durée, via une SCI ou pas, investir dans un logement PINEL, diversifier avec des SCPI, etc.

Même si les taux sont particulièrement bas, restez attentifs à la qualité de vos financements. Vous pouvez économiser des milliers d’euros en faisant jouer la concurrence bancaire. Sur les taux de crédit, bien entendu, mais aussi sur l’assurance emprunteur. Engagez un courtier en prêts immobiliers. En plus de vous présenter les meilleures offres, il vous aidera à peaufiner votre dossier de financement. Et vous gagnerez un temps précieux.

Ici comme ailleurs, se démarquer des autres acteurs du marché permet de prendre un avantage concurrentiel décisif.

Observez ces deux principes si vous souhaitez louer vite et aux meilleures conditions du marché :

Penser à votre bien comme à un produit

Certes, se loger est un besoin fondamental. Mais l’envie l’emporte toujours sur le besoin. En clair, l’émotion doit primer sur la raison chez le candidat locataire.

Quelques pistes ? Un agencement optimal, des rangements, une cuisine et une salle de bain dignes de ce nom, une décoration au goût du jour, un parfait état d’entretien, le respect des normes, un vrai confort thermique et acoustique.

Le tout assorti de bonus appréciables comme une cave, un grenier, une place de stationnement ou un parking et des extérieurs (balcons, terrasses, loggias, jardins). Ces derniers sont de plus en plus plébiscités et font grimper la valeur locative en flèche.

Si, à l’instar de nombreux investisseurs, vous manquez d’ambition et de professionnalisme, vous prenez le risque de saboter votre rentabilité.

Miser sur une annonce qualitative

L’écrasante majorité des recherches s’effectue sur internet. L’annonce est donc la vitrine de votre bien. Si vous négligez la qualité des photos, du texte et des informations, vous passerez inaperçu.

La meilleure façon de rentabiliser son investissement consiste à fidéliser son locataire. De la sorte, vous réduisez vos vacances locatives de manière significative.

Gardez cette formule à l’esprit :

Bon emplacement + bien au-dessus de la mêlée = bon rapport qualité/prix = bon locataire en perspective.

Si votre locataire se sent bien dans son logement, il n’ira pas voir ailleurs si l’herbe est plus verte.

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